BL Blokka Mi Elvehavn Brygge inngår fra og med 06.04.2018 en fullverdi forsikringsavtale med Codan Forsikring AS. Avtalen gir oss gode vilkår i en situasjon der If Forsikring AS har signalisert at premien er for lav i forhold til skadeutbetalingene. If har varslet en premieøkning på ca. 34 % fra 1. mars 2018.
Selv når vannsjekken er gjennomført og det innrømmes 10 % rabatt på premien, er If vesentlig dyrere enn Codan. Vi hentet også inn tilbud fra Tryg og NEMI, uten at de kunne slå betingelsene hos Codan.
If viser til at vi har opplevd mange betalingsutløsende skader. Samtidig har vi kun erfart en (1) eneste skade som skyldes strukturelle brister ved blokka: en taklekkasje som medførte en følgeskade med vanninntak i himlingen i en av våre leiligheter (19.08.2014). Taklekkasjen skyldes skade fra flatt tak mellom Dyre Halses gate 3 og 5 (en skadeform samtlige bygg på nordsiden i Dyre Halses gate har erfart).
Blokka betalte utbedring av taket samt alle følgeskader fra egne likvide midler da skadene ikke var dekningsberettiget (takhager er flat og ikke forsikringsdekket, men taket på blokka er dekket). Ellers har vi opplevd kun en (1) skade som følge av lekkasje fra en tømmeslange til en oppvaskmaskin (26.07.2016). Skadeomfanget var ødelagt parkett og underliggende plategulv, samt skade på sokler kjøkkeninnredning, alt i samme leilighet. Tømmeslanger var for øvrig tema for vannsjekken utført i begynnelsen av mars. Blokkas rør-i-rør-system er i tillegg sjekket og kvittert ut som i henhold, noe skadestatistikken også viser.
Vi har imidlertid opplevd to tilfeller av vannskader som skyldes beboer som har sovnet i dusjen. I tillegg har vi erfart noen påkjørsler på kjøreportene, som blant annet har resultert i en utskifting av en av portene. BL Blokka Mi huser begge kjøreportene for 275 p-plasser over to nivå i Dyre Halses gate. Som følge av at risikoen for skader på portene som ikke skyldes våre egne beboere er høy, har Velforeningen Elvehavn Brygge et gjeldende vedtak på at BL Blokka Mi ikke skal bli skadelidende for at de har begge kjøreportene i Dyre Halses gate. If Forsikring mener likefullt at skadeutbetalingene er for høye hos oss.
Samlet sett mener styret at vårt borettslag straffes urettmessig for skader vi ikke kan holdes annet enn juridisk ansvarlige for. Blokka ansvarliggjøres for skadeutbetalinger som verken skyldes manglende vedlikehold eller strukturelle brister. Vår blokk er solid konstruert og bygd, velholdt og vedlikeholdt. Det skal gjenspeiles i forsikringspremien, mener styret. Sammenliknbare bygg i Dyre Halses gate kan vise til svært høye tall på vannskader, ofte pga dårlig utført håndverk.
If varslet solid premieøkning også i 2015, men etter et par argumentasjonsrunder reduserte selskapet premien vesentlig. Denne gang er imidlertid ikke If villig til å imøtekomme argumentene – derfor skifter nå styret forsikringsselskap.
Skiftet innebærer store økonomiske besparelser. Vilkårene hos Codan er nærmest likelydende, men egenandelen går opp til kr. 10 000,- (fra kr. 6 000,- med If). En endring er at vi har tegnet oss for skadedyrforsikring gjennom Norsk Hussoppforsikring.
Merk at sikringsordningen følger av forretningsførerkontrakten med TOBB og ikke forsikringsavtalen, den er derfor uavhengig av forsikringstilbyder.
Polisenummret i den nye avtalen er: 1095142. Nettside: https://www.codanforsikring.no
Angående tilleggsforsikring på bekjempelse av skadedyr i bygget, redegjør vi her for hvorfor vi tegner denne forsikringen, og begrunnelsen til at vi ikke vil kreve inn egenandel for skader som skyldes skadedyr.
Styret krever ikke inn egenandel for skader som skyldes skadedyr. Se begrunnelse nedenfor.
Bakgrunnen for at vi tegnet denne forsikringer, er et generelt økende problem med “nye” skadedyr i boligsammenslutninger. Tradisjonelt har det vært mus/rotter som har vært et problem. Bygget er fra 2007, så det skal være forholdsvis godt sikret mot slike inntrengere.
Dyr som f.eks veggdyr, pelsbiller etc, er imidlertid dyr man har lite kontroll over. Det typiske er at folk drar med seg slike dyr hjem fra ferie i utlandet. Dyrene kan spre seg mellom leilighetene og er potensielt vanskelig å bli kvitt. F.eks vil det fort koste mellom kr. 50-100 000,- å få behandlet en leilighet mot veggdyr. Dog uten sikkerhet for at problemet er fullgodt utbedret og uten spredning. Ved spredning kan dette bli “stygge” utgifter.
Tilleggsforsikringen koster kr. 40,- pr. leilighet pr. år, kr. 1 680,- pr. år.
Se også denne linken: https://hussoppen.no
Nærmere om styrets vurdering rundt egenandelen ved bruk av forsikringen
Vi har ikke opplevd noe tilfeller av skadedyr hos oss, men vi ønsker å senke terskelen for å melde inn skader ved å la fellesskapet betale egenandelen ved skadedyr.
Etter burettslagslova § 5-12 og våre vedtekter har andelseier ansvaret for innvendig vedlikehold og utbedringer i egen leilighet, og er erstatningsansvarlig dersom feil på egen leilighet som faller innenfor deres vedlikeholdsansvar påfører naboer eller fellesareal skade.
I utgangspunktet skal derfor andelseier dekke egenandelen ved bruk av forsikring som gjelder egen andel. Ved f.eks vannlekkasje badet, grunnet utett tettesjikt, har andelseier ansvar for å dekke skade på underliggende leilighet. I slike tilfeller kan følgeskadene som det utette badet påførte underliggende leilighet være dekningsberettiget i bygningsforsikringen hos Codan.
Resultatet blir at andelseier må dekke utbedringer av eget bad, og kan da velge om han vil dekke følgeskadene ved bruk av bygningsforsikringen eller betale skaden som helhet av egen lomme. Dersom andelseier velger å bruke bygningsforsikringen, er det klart at han må betale egenandelen ved å bruke forsikringen.
I et slikt tilfelle vil det være enkelt å konstatere hva som er skadeårsaken, om skadeårsaken er noe som andelsseier hefter for, eller om dette skyldes feil på fellesskapets anlegg.
Hva angår skadedyr kan andre hensyn gjøre seg gjeldende. Det er i utgangspunktet klart at andelseier også er ansvarlig dersom han drar med seg veggdyr, pelsbiller etc. fra ferieturen. Ønsker han da å bruke forsikringen for å bli kvitt dette, skal egenandelen dekkes av andelseier som er ansvarlig.
Da skadedyr har en tendens til å bevege på seg, kan det være en utfordring å sikkert slå fast hva og hvem som er årsaken til skaden. Dermed også bevisutfordringer dersom andelseier ikke følger opp mtp. forsvarlige utbedringer og holde han erstatningsansvarlig. Utbedrer ikke en andelseier problematikken på forsvarlig vis, og dyrene sprer seg, kan han holdes erstatningsansvarlig.
Spørsmålet styret har vurdert – og laget en policy på – er hvem som skal dekke egenandelen ved å bruke forsikringen i slike tilfeller med skadedyr.
Styret har bestemt at fellesskapet dekker egenandelen på kr. 10 000,- i tilfeller ved skadedyr.
Andre skader hvor andelseiere ønsker å bruke forsikringen, f. eks vannlekkasje, mener styret fortsatt andelseier skal betale egenandelen. I slik saker vil det være lett beviselig hvem som er årsaken til skaden og dermed holde han ansvarlig. De samme hensyn gjør seg heller ikke gjeldende hva angår spredning av problematikken etc.
Styrets begrunnelse
Begrunnelsen om å fravike andelseiers egenandelsbetaling på skadedyr er at, selv om det i utgangspunktet er andelseiers ansvar, mener styret det kan være i husets interesse at felleskapet dekker denne egenandelen for å redusere risikoene for skadedyrsproblematikk i huset.
Da andelseier ikke belastes for egenandelen, vil dette kunne oppfordre til at flere melder inn skaden. Skaden vil bli tatt hånd om av fagpersonell fra forsikringen på et tidlig stadium. Det reduserer risikoen for spredning til andre leiligheter/fellesareal. Videre slipper vi etterfølgende detektivarbeid med å finne synderen og holde han erstatningsansvarlig dersom skadedyrene har spredt seg på fellesareal/andre leiligheter. Særlig vil dette være utfordrende da det er mye utleie i bygget.
Egenandelen er som nevnt på kr. 10 000,-.
Styret vil søke å endre ordensreglenes pkt 3, samt vedtektsfeste dette vedtaket ved årsmøtet i 2018, nemlig at egenandelen ved forsikringsinnmeldte saker vedrørende skadedyr dekkes av Borettslaget Blokka Mi Elvehavn Brygge.
